Nel 2026 i bonus edilizi per tetti, facciate, cappotto termico e lavori condominiali sono stati uniformati su due sole aliquote — 50% o 36% — e sono cambiate anche le modalità di utilizzo: sconto in fattura e cessione del credito sono chiusi per i bonus ordinari, salvo rare eccezioni legate a pratiche già avviate prima del 2023. Questa pagina raccoglie i dati verificati che aggiorniamo quando cambia la normativa, così non serve ricontrollarli in ogni articolo del blog.
In breve
- Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus hanno ora le stesse aliquote: 50% (abitazione principale) o 36% (altri casi)
- Massimale generale: 96.000 € per unità immobiliare, in 10 rate annuali
- Il Bonus Barriere Architettoniche al 75% è scaduto il 31/12/2025: ora rientra nel bonus ordinario
- Sconto in fattura e cessione del credito non sono più utilizzabili per i bonus ordinari, salvo eccezioni residuali
- In condominio ogni proprietario applica la propria aliquota in base ai millesimi e alla destinazione del suo appartamento
⚠️ Questa pagina va verificata con il tuo commercialista o CAF prima di prendere decisioni fiscali: riportiamo le informazioni normative come risultano da fonti ufficiali e professionali al momento dell'aggiornamento indicato in fondo alla pagina, ma la materia fiscale può cambiare con nuovi decreti nel corso dell'anno.
Le aliquote 2026, in una tabella
| Bonus | Abitazione principale | Altri immobili | Massimale |
|---|---|---|---|
| Bonus Ristrutturazioni | 50% | 36% | 96.000 € / unità |
| Ecobonus (isolamento, cappotto) | 50% | 36% | 60.000 € / unità per cappotto+infissi |
| Sismabonus | 50% | 36% | 96.000 € / unità |
| Barriere architettoniche | Confluito nel Bonus Ristrutturazioni dal 2026 | 96.000 € / unità | |
La distinzione tra le due aliquote non dipende dal tipo di lavoro eseguito, ma da chi vive nell'appartamento: se è la residenza abituale del proprietario si applica il 50%, altrimenti il 36%. In un condominio con abitazioni principali e seconde case (frequente sulla costa tra Pesaro, Fano e Senigallia, dove molti appartamenti sono case vacanza), sullo stesso intervento condominiale convivono normalmente entrambe le aliquote, una per ogni proprietario.
Perché lo sconto in fattura non è più un'opzione
Fino a qualche anno fa, molti condomini sceglievano lo sconto in fattura o la cessione del credito proprio per evitare di anticipare l'intera spesa e recuperarla poi in dichiarazione dei redditi. Dal 2026 questa strada è chiusa per i bonus ordinari: resta solo la detrazione diretta, spalmata in 10 anni.
In pratica questo significa che ogni condomino deve poter anticipare la propria quota di spesa e avere una capienza fiscale sufficiente (cioè pagare abbastanza IRPEF) per sfruttare la detrazione negli anni successivi — un fattore che un amministratore deve valutare in assemblea prima di deliberare un lavoro importante, perché cambia sensibilmente la sostenibilità finanziaria dell'intervento per i condomini con redditi più bassi.
Le uniche eccezioni residuali riguardano interventi con titolo edilizio presentato prima del 17 febbraio 2023, o fatture per lavori già eseguiti entro il 30 marzo 2024: situazioni che riguardano ormai pratiche già in corso, non nuovi lavori.
Cosa è cambiato rispetto al bonus barriere architettoniche al 75%
Molti amministratori ricordano ancora il bonus specifico al 75% per l'abbattimento delle barriere architettoniche, spesso usato per installare ascensori o rampe in condominio. È scaduto il 31 dicembre 2025 e non è stato prorogato: questi interventi rientrano oggi nel bonus ristrutturazioni ordinario, con le aliquote 50%/36% viste sopra. Chi sta valutando un ascensore condominiale nel 2026 deve quindi ricalcolare la convenienza dell'intervento con l'aliquota corretta, non con il vecchio 75% che si trova ancora citato in molte pagine online non aggiornate.
Cosa cambia per i lavori più richiesti a un'impresa come la nostra
| Intervento | Bonus applicabile | Nota tecnica |
|---|---|---|
| Rifacimento tetto (senza isolamento) | Bonus Ristrutturazioni | 50%/36%, nessun requisito di trasmittanza |
| Rifacimento tetto con isolamento | Ecobonus | Richiede il rispetto dei valori di trasmittanza e asseverazione tecnica |
| Cappotto termico | Ecobonus | Massimale specifico 60.000 €, asseverazione + invio ENEA entro 90 giorni |
| Rifacimento facciata (solo estetico) | Bonus Ristrutturazioni | Nessun bonus facciate dedicato: quello storico al 90% è scaduto dal 2023 |
| Impermeabilizzazione terrazzo/tetto | Bonus Ristrutturazioni | Rientra come manutenzione straordinaria |
| Ascensore/rampe condominiali | Bonus Ristrutturazioni | Non più bonus specifico al 75%, dal 2026 rientra nell'ordinario |
Non sai quale bonus si applica al tuo intervento?
In sede di sopralluogo verifichiamo insieme quale aliquota e quale massimale si applicano al lavoro specifico, e prepariamo un preventivo con i dati corretti per la tua dichiarazione dei redditi.
Domande frequenti sui bonus edilizi 2026
Dati fiscali aggiornati a settembre 2026 sulla base della Legge 199/2025, della guida ANCE di febbraio 2026 e di fonti professionali specializzate in fiscalità edilizia. Verifica sempre la tua situazione specifica con un commercialista o CAF: questa pagina viene aggiornata quando cambia la normativa, ma non sostituisce una consulenza fiscale personalizzata.